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(资料图)

提问：雕叔你好！普通资格，想买个改善兼投资，单价、总价均比较接近的麓湖长滩190，中海天府里178，招商时代公园，德商熙华天玺，陆肖tod，这几个盘该怎么选?

回答：你好首先普通资格买到麓湖和招商的几率不大,可以排除。中海主要卖点是地段核心程度和景观优势，位于CBD核心，楼下就是城市级的TOD三线换乘站天府商务区站，附近还有1、18号线，非常方便，内为178的户型直面CBD的景观中轴望山廊,再远一点就是几千亩的鹿溪河生态湿地,整个视野效果会非常好。所以如果你喜欢住在热闹的地方，或者喜欢这种无敌视野的居住体验，就可以选天府里。但天府里的缺点是容积率比较高,市中心的位置可能会比较嘈杂，如果你喜欢安静低密的居住环境,它就不适合你。你就可以看看熙华天玺,因为熙华天玺的优点一个是麓湖公园区板块的宜居性,它是一个生态环境很好的居住地块，很多为高品质的低密度小区，整个片区的居住舒适度就会提高,再加上德商擅长营造高端的品质和居住氛围，所以住起来会比较安静、舒适，同时也是一个调性更高级的高端改善盘，档次要高一些。但德商虽是走高端路线自然价格也是偏贵的，未来两年都是站岗。陆肖TOD的特点是资源性特别好，因为它是成都市的亲儿子轨道集团和高新区的亲儿子高投集团联合开发的全成都的首个TOD示范项目，被寄予了很高的期望,也赋予了很多优势资源,比如地铁站直接修通道到小区、在小区附近规划公园、配套学校已经基本建好预计也有可能引入比软好的教肓负源、华西医院社区门诊等等。同时，因为是示范项目所以品质做得也很高,本身土地条件就好，然后做了纯南北板式高层的设计(比高低配好)，小区的居住舒墙度也会很高,陆肖TOD未来会成为高新南区锦江以东片区的核心商圈，所以它未来的发展潜力也很大。这3个买中海和陆肖都没问题,主要就看个人喜好了，你可以都去看看。

提问：雕叔你好，我的情况是目前买房预算240- 300万以内，300压力有一点大。自住一套小户型，赠与给了父母，拿到了—个普通资格。目前想买—套以后自住或父母住，达到改善和增值保值目的房。看了中车共享城和二手房之间犹豫，二手房基本看的房龄两三年的。中车共享城136户型的小高层288- 309万，洋房306- 326万。二手房看中了招商中央华城—期的两套不含税260万，109平套三双卫，一套有装修—套是清水。没满两年，小区有点小。想得到该怎么选择的思路。希望后期有一点上升空间。二仙桥这个板块后期发展如何呢，目前看中车周边比较荒凉和破l旧。发展上和杉板桥板块对比呢。谢谢！

回答：你好，首先你的预算不低，投资属性更强，因此建议寻找单价低目前基本面稍差但更有未来的板块。二选一的话我更倾向于中车共享城288万总价这款。2万出头的单价，在2.5环还是非常难见的了，但由于总价稍高，所以市场热度不比250万以内的楼盘。二仙桥-八里庄板块由于土储丰富，将会是成华尽量打造的区域，近期的引进7中等就是配套先行，加之双地铁加持，商业的后续完善，能够满足你的\"以后自住、增值\"的目的。杉板桥的招商中央华城—期加上税费或者装修费算下来超过2.5万，周边基本面(商业地铁稍好，教育一般）不足以支撑5000的溢价，在产品上也是完全不同的体验，一个是小高层，一个是两梯四户的高层。

提问：雕叔你好！我是高新南区集体户口和社保，普一资格，二胎外地家庭，在西昌有一套贷款房。大孩明年上初中，二孩一岁多，两个孩子户口在四川西昌，现考虑成都购房，重点考虑学区房，想请教一下，今年购雕叔孩是否能够在明年参与摇号？预算300-350W的话是考虑高新区学区还是锦江区学区（小套三兼顾居住），可以建议重点关注哪些楼盘？因为对划片学区了解不多。

回答：首先确定一下，你在高新南是普通资格吗？这意味着你在成都有房或者有过房（比如2016年10月后卖过成都房产），不然是刚需资格哈，不是普通资格。你在西昌有贷款，所以成都买房，高新区是首付7成，不过这不影响你是刚需还是普通资格。1、你如果入手成都学区房，然后把家长和孩子户口迁往成都该房产名下，明年小升初摇号，你们是可以参与的。2、300-350万我建议可以着重看看高新区学区。为什么不是锦江呢？因为锦江学区和住房比较分化，学区好的周边大多是老破小，或者单价总价非常高的次新高层（锦江二区）；而住房（居住功能）尚可的，对口学区又比较一般，谈不上很好吧，至少只能说是中上（攀成钢、东湖、川师、三圣乡等）。那么高新推荐看什么呢？看二手房，因为新房拿房产证还很久，交房也遥遥无期，赶不上明年摇号，而且新房对口的初中学区也大多很一般。二手房建议可以重点看市一医院和大源板块，其中市一医院对口的是高新五区，学区比较好。大源板块教育资源比较均衡，属于冉冉升起的教育板块。市一医院看南城都汇系列楼盘；大源看雅颂居、华润凤凰城、建发翡翠鹭洲、朗基御今缘等楼盘。

提问：雕叔，我重新提问想给老人买一套南方养老的住房，我们在北方，你觉得买哪里好，投资加养老，三亚可以吗？

回答：老‌龄化越来越厉害，度‌假和养老需求是客观存在的，但旅‌游地产和养‌老地‌产不能买，大坑！原‌因是，度假需求和买‌房涨‌价之间没‌有直接联系。度假需‌求，对标的是一‌种短时租‌赁居住服务，在发‌达国家，在旅游‌胜地多‌买一套住‌房仅用‌于自己度假使‌用的人，也只是极少数富‌人，大部‌分普通人都是选‌择在旅‌游地‌住酒店。所以满‌足这种需求的主‌要是靠五‌星级酒店和为数不多的个性化的民‌宿。如‌果个‌人去买房，能赚到的也是租金。但是买房赚大‌钱主要是靠资‌本增‌值，就‌是房‌价涨产‌生的。房‌价要涨是靠接‌盘侠，只有愿‌意在当地安居乐‌业的人才会买一‌套房‌子。旅‌游城‌市的产‌业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没‌法拉‌动房‌价上‌涨。旅‌游城市容‌易产生泡‌沫的原‌因，就是一‌波一手房拉上‌去，忽然发现二手没‌人接盘了，因‌为住在当地，又愿‌意买房的接盘侠真‌的是没钱啊。养老需求，自然而‌然让人想起‌来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上‌去逻‌辑没‌有错，但这绝对是伪需求。老人最需要的，美‌景和空气自然是好的，但这个不‌是必需‌品，老人要的是健康的医疗环‌境！是三‌甲医‌院，是随时随地养病看‌病的续‌命！这些恰恰是旅‌游胜地稀‌缺的。事实‌上在美国，有‌钱富‌人，都是住在大城市的近郊养老院，里‌面有顶尖的医生，不‌远处有非‌常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没‌有。养老地产被证伪是有事实依据的。以‌前万科曾经提‌出过养‌老地‌产，现‌在也已‌经不做声了。之前有‌过一个叫光‌耀地产的开‌发商，得意之作就‌是押重注在大‌亚湾弄了一‌个候鸟度假地，吸‌引老‌人来居住，现在光耀地‌产快破‌产了。结‌论是旅游地‌产和养‌老地‌产不能买，大坑。同样的逻辑也适用于大家平时喜欢买的远郊新房，没有配套和产业，非常容易踩坑。

提问：雕叔你好，请问现在形势有必要买房吗？各地调控万一房价下跌会不会成为接盘侠？

回答：沃伦巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值；我建议就是，未来的不确定性有很多，所以你应该买套房作为筹码。我们绝大多数年轻人都是普通的劳动者，只能保证基本的收入情况，努努力做到公司高管，但是随着经济下行、公司变革，可能未来也没有保证。但是创业者就不一样了，毫无保障，但是赚能赚死，亏能破产，不过绝大多数人是不敢尝试的，因为输不起。在某个维度创业和买房子是很像的，不过买房子的风险小多了。年轻人如果你不创业，还不敢买房，你还能有什么机会？买房子不需要太多时间的，不耽误你继续上班不过对于你个人来说保住了下限，上限却可以很高。打工十年可能很难存下一笔巨款，不过如果十年前你用现金流供养了一套房子，那么十年后，它就是你最大的筹码，就是你身份财富的象征。买房，只是人生的第一步。买房不是真正的目标，真正的目标是通过买房，给自己更好的目标，创造更好的生活。

提问：新人首次雕叔你好，我在成都新都区保利198公园有首套房，目前子弹75万，想在成都主城区买二套房，青羊区、锦江区的教育资源相对金牛、成华和武侯区优质一些， 但是房子均价也要高一点。请问雕叔定青羊区、锦江区购房有什么好建议?第二个问题是，我购买五城区房子后(户口从新都迁往五城区，获得五城区和天府新区相互买房资格后)，打算把新都保利198公园的房子置换到天府新区去。您认为这个思路是否可行，请赐教，谢谢雕叔!

回答：你好，学区房不在我们的投资选项内，溢价比较多。但是青羊和锦江的学区确实又是成都最好的。锦江区学区房看看攀成钢流金岁月澳龙名城吧。考虑投资可以看看大丰，天回，书房 东部新区。板块轮动是一轮行情全部走完，全城政策不分区的情况下的轮动。可以理解为成都11区已经走完从大面到攀成钢，到三圣乡，到金沙，到犀浦，到大丰，到温江的一个流程。可是 单独限购的高新区，天府新区，实际上因为房票稀缺，玉林和中和涨幅不怎么样的都没轮动到。天府新区就没什么增值好的楼盘。多看看锦江生态带，中海锦江城附近吧。

提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢

回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票买起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3：不要只要求\"量\"而不求\"质\"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的\"外观\"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

提问：雕叔你好，我预算大概450万，两个大的问题。一，新川这个板块怎么样，请分析一下，然后将来对标的板块会类似于现在的哪些地方？二，保利和光逸境这个项目，产品力怎么样，值得入手吗，高新和天新还有其他可参考的普通资格能入手的盘吗？现在开的叠拼，380起，会不会还是刚需的盛宴？谢谢雕叔！

回答：1、新川目前应该是高新仅次于金融城、大源的第三个板块了，因为有大量空地，所以更具有未来性，当下配套自然不如前者，但是未来是光明的，这一点毋庸置疑，对于寻求改善或者投资的购房者，还是很有吸引力。当下高新基本上大开发商都扎堆在这里了，也看得出来市场的综合认可度。如果要对标的话，应该是类似于大源和锦江生态带的存在。2、保利和光逸境这次价格还是很喜人的，别墅产品，基本就那样，不像普通住宅还能分个高层、多层、洋房、大平层，别墅就基本是叠拼独栋联排这类，从改善的角度看，都已经达到了。从地段和价格体系来说，还是值得入手的，相信报名的人也不会少，普通只能捡漏的心态了。作为普通，450万预算，考虑天府和高新的话，在高新主要是捡漏，比如新川的保利和光逸境这类，比如麓鸣九天这类。天府新区，普通基本可以看看麓山的蓝光天府黑钻、德商花样年碧云天骄；兴隆湖的中铁悦鹿府、鹿溪樾府等。

提问：请问买二手房，该关注房子哪些细节？买房小白不懂望指教！

回答：第一，白天看采光，晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。第二，晴天看采光，雨天看渗水。采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。第三，多看房型，少看装修。房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。第四，注意楼层朝向。多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。第五，看外立面，看小区环境，看物业费。基本上，外立面整洁，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁，哪个小区更舒适更保值，一目了然。

提问：成都青羊区户口单身，已有一套青羊区自住小套三，尚有商贷20+贷款10年期未还完。现有70+现金，打算在成都再购入一套住宅。初步方案如下：方案1：选在成都三圈层不限购的楼盘购入一套改善型大套三期房。初步选择在青白江凤凰新区购入品牌开发商期房，理由：未来1-2年单位工作地点大概率会迁移到广汉，单位拟定的工作方式可能为A:每天搭乘单位通勤车由青羊区-广汉之间通勤，可能B:在广汉的单位宿舍居住。考虑到青白江和广汉很近，可以自住，可以使用公积金贷款，如果以后工作单位有变还可以再卖出。方案2：购买法拍房，买入温江次新房。理由：不限购，温江房价总价低，但是有贷款记录需要支付全款。打算购入后简单装修后出租，拿证后再卖出。方案3：继续等待限购政策松动后再在青羊区购入二手房。请雕叔帮忙分析一下我的逻辑是否正确，我的情况选择哪种方案更加适合，还是说有更优的方案提供？谢谢！

回答：1、单身无论限不限购都只能购买一套，2、就算你能找到二套购房的资格，青白江不建议入手，青白江目前是成都唯一一个没有通地铁的郊区，短期不会有太好的发展。3，温江是可以考虑的，如果能找到资格，就可以不走法拍，当然没有资格就只能走法拍了。4、谁也不知道什么时候政策松动，我的建议是不用等。5、主城区可以考虑，杉板桥、二仙桥、八里庄、龙潭寺版块。

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