伴随着房地产市场增长趋缓，物业企业的发展也按下了减速键，行业进入存量博弈、两极分化的拉锯战。

八月下旬，多家物企在半年报前接连发布盈利预警，部分物企的业绩出现了营收或净利润的同比下降。

相较之下，在母公司地产业务和第三方市场化拓展的稳定发力下，保利物业（06049.HK）增长势头明显。据近日保利物业发布的半年报显示，2023年上半年其营业收入为71.41亿元人民币，较上年同比增长10.7%；净利润7.77亿元人民币，较上年同比增长22.2%。

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但值得注意的是，与2022年同期的25.2%增长相比，2023年上半年保利物业的营收增速也明显减缓，然而其盈利能力有所改善，整体毛利率21.2%，同比提升了1个百分点。净利率达到10.9%，同比提升1个百分点。对于处在行业调整期的物企来说，当下“增速”或许是次要，转向“高质量增长”提高发展韧性才是关键。

母公司业务贡献成为强劲支撑

物业管理服务业务作为最主要的业务板块，与母公司地产业务之间是一种“成也萧何，败也萧何”的关系。近年来，房地产行业遇冷，行业加速出清，多数物企遭集团地产业务“拖累”业绩表现不佳。

然而，在民营房企暴雷、行业洗牌的混乱局面中，保利发展（600048）（SH600048）却以稳健的发展战略逆势发展成为行业“销冠”，在上半年中保利发展实现签约面积1383.09万平方米，同比增加5.8%；实现签约金额2368亿元，同比增长12.65%。此外，保利发展还积极拿地扩储，仅2023年7月份总计获得8宗地块，均位于一二线城市核心地段。

受益于母公司地产业务的稳健发展，保利物业的物管业务增量可观。2023上半年保利集团内部贡献的业务增量依然亮眼。报告显示，上半年期内，来自保利系统内新增在管项目数达76个，较去年同期提高65%。来自集团的物业管理服务收入约为28.5亿元人民币，较2022年同期增长15.43%，新增在管面积约3763万平方米。

但长期来看，房地产行业已从粗放式快速扩张进入高品质发展的阶段，整体为物业行业发展带来的增量有限。2022年上半年住宅社区在管面积较上年同期相比增长26.27%，而今年上半年住宅社区在管面积较2022年同期相比仅增长17.4%，住宅社区项目的扩张速度明显减缓。

因此，适度“解绑”、拓展第三方市场也成为物企寻求的另一个发展方向。2023上半年以来，保利物业的物业管理服务收入约为48.18亿元人民币，同比增长约21.8%；其中约40.9%物管服务收入便来自于第三方，金额约为19.69亿元人民币，较2022年同期增长约32.4%。

相对于物业管理服务，其他两个业务板块的表现较为逊色。2023年上半年，非业主增值服务收入约为10.51亿元人民币，同比下降约3.8%，保利物业称该下降主要是由于集团提供案场协销服务的项目数量下降；社区增值服务收入则约为12.73亿元人民币，同比下降约9.26%，公司表示该下降主要是由于社区零售、家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化。

瞄准非居业态的增量空间

由于住宅社区增量有限，物业企业纷纷将目光投向商业物业、公建物业、城市服务等多元场景，非居业态成为物业企业转型发展的“新蓝海市场”。

在“大物业”战略引领下，保利物业近年来加速开拓非居物业领域市场，2023年上半年非住宅物业项目收入约为19.82亿元，较2022年同期15.4亿元同比增长22.8%，公司实现新签约第三方非居业态项目的单年合同金额占比约达83.8%。

具体来看，2023年上半年商业及写字楼方面的物业服务为保利物业带来了约7.58亿元收入，较上年同期增长约25.4%。上半年内，保利物业拓展了北京国开金融写字楼、成都白鹭湾科技生态园科创一中心、广州白云金控大厦等标志性项目，新签约商业及写字楼项目的单年合同金额约3.88亿元。

占比更大的是带来约12.24亿元收入的公共及其他物业项目，涵盖城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态。保利物业以全域服务治理为发展理念，以提供多项公建通用基础服务及行业细分专业服务打造全域服务生态，从而提高服务产品力、竞争力。

2023年上半年内，保利物业重点拓展项目包括上海外滩观光隧道、上海轨道交通17号线、上海对外经贸大学、大连广鹿岛环街一体化、天津市南开医院等，新签约公共及其他物业项目的单年合同金额约6.9亿元，总收入较上年同期增长约30.9%。

然而公共及其他物业项目存在的两个主要痛点，分别是利润率不高及回款时间长。一方面，该项目在管面积占比高达约55%，但只提供了占总营收比例约25.4%的营业收入；另一方面，2023年6月30日保利物业应收款项及应收票据约为29.62亿元人民币，相较于2022年底的数额增加约6.98亿元人民币。

财报称公共服务项目的物业管理服务占比提升及其信贷期相对较长是应收账款增加的主要原因之一，保利物业表示向公共服务项目提供的物业管理服务授予的信贷期一般为30至90日不等。

展望未来，保利物业认为在经济发展的波动调整中，物业行业作为基础性、民生型服务业，在社区保障、商业服务、公共治理等领域积极作为，呈现出较好的发展韧性和稳定性。伴随一系列经济支持政策的落地，行业也有望在旧城改造、城市服务、社区生活等领域迎来新的发展机遇。